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房地产传来“三个信号”最近这两年楼市将会迎来新变局

发布日期:2022-07-02 23:27   来源:未知   阅读:

  王健林曾说过,任何一个国家房地产的发展鼎盛期都不可能超过50年,国内的房地产从70年代初开始发展,现在已经过去50年时间了,房地产是时候迎来拐点了吧!

  更多人认为房地产的发展时间是98年,1998年国内的房地产市场正式迎来“改革”,意味着商品房时代的来临,整体的房价也迎来新的一轮爆发,98年全国平均房价不足2000元每公里,如今全国平均房价接近万元每平米,过去的20多年时间中房价共计上涨560%,如果根据王健林的理论去看国内的房地产,还有20年多鼎盛期发展。

  2008年国内的房地产市场受到次贷危机的影响,遭受到前所未有的重击,不少人认为房地产不行了,将会迎来“拐点”,2008年房价确实出现了短暂的回落,不少人都抛售了手中的房产,但是胆大的人却在这一波行情中挣得盆满钵满,“低吸”。2008年放水4万亿促进基建领域的增长,房地产企业在不到一年时间内注册数量已经逼近10万家。

  2014年的房地产,相信不少人还历历在目,国内的房地产企业库存量达到了一个前所未有的高度,一不小心就要面临着“雷暴”。老百姓心里又想,这么多的库存量,房地产企业必然会降价销售,降价5%、10%、20%甚至是30%,在众多老百姓心中都这样认为,房地产的建房成本才多少钱?为什么能卖得这么贵呢?所以降价空间还是很大的。

  2014年出台众多政策都是刺激房地产销售的利好消息去库存、降准、降息、降利率、降首付。等利好政策,房地产市场迎来了180度的大涨变热点城市,房价开始上涨,深圳首当其冲,2015年绝大部分重点城市房价开始腾飞,2016年实现了全国“普涨”。

  国内的房地产什么时候才是拐点的答案?答案在2022年整个房地产市场将会迎来新的拐点,无论是成交价还是成交量,价格相对最高峰回落在8%~10%,这个比例有可能会进一步的扩大。

  房价回落对于众多刚需购房者来说是一件好事情,毕竟买一套房子太难了,普通人真的需要二三十年的时间,根据诸葛找房的数据显示,全国百城房价收入比12.9,深圳房价收入比48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了30国内新,一线城市二线左右徘徊,一个家庭想要买房,需要不吃不喝20多年时间,即便是首付买房也要面临着二三十年的房贷。

  贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米,4个一线万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个。

  中指研究院也公开数据显示4座一线座城市购房门槛在100~200万;8座三线万。

  面对如此高昂的房价,买不起的始终都是买不起,不过房地产迎来了两个信号,最近这两年房地产市场也许会迎来变局。

  过去的20多年时间,房价出现大幅度增长,原因很简单,正是因为住房需求所决定。中国经济开始腾飞,越来越多的人从农村进入城市里面生活。人口调查数据中显示,过去的20年时间中,平均每年超过2,500万人进入城市生活,特别是在2000年前后进到城市,生活的人群大大的增加,所以需求量一直都处于高位。

  最近这几年时间,国内的人口城镇进程在大幅度的减速,更多的都是由小城市来到大城市生活罢了,另外未来住房需求的市场将会进一步的压迫。

  出生人口大幅度的回落,2016年之前一直都是执行计划生育的,进入到2000年后,出生人口就开始大幅度地回落,直到2016年放开二胎政策才出现了短暂性的上涨,不过好景不长,2016年到现在人口却出现了5连跌的局面,2021年我国的出生人口仅有1,065,人口增长数量不足60万人,据相关的数据显示00后和10后,比80和90少了整整1.05亿人。

  五六年前购房的主力军是80后,现在购房的主力军是90后,那么00后10后还有购房的需求吗?相对来说是大幅度地减少了,因为10后绝大部分的父母都是80后、90后,所以越往后购房的需求量就会越少。

  根据机构的数据显示,2022年全国新房库存量达到了5.8亿平方米,广义库存量更是达到了38亿平方米,即便未来三年不再建新房,都未必能消化完毕,如果根据2022年的销售数据看,需要5年才能把这些房产消化。

  国内房产空置率也高得惊人,根据西南财经大学调研报告显示,2022年房地产空置率数据接近24%,远高于国际标准线%范围,另外空置房产套数8,500万套,还有各类房源叠加在一起,空置房产套数,直接突破1亿套。

  房价的高低并不是表面看到这么简单的材料,并不是决定价格的关键要素,最关键的是土地成本,土地的开发成本占到了房价的48%,中高端小区占到开发成本的60%,甚至是更高。

  过去的20多年时间,很多政府主要经济来源都是土地财政收入,土地的价格越高,收益也就越高 。当然房价不可能一直持续性地上涨吧,20210土地被限制了15%的溢价率,现在全国范围内,土地的整体成交价格都控制在一个相对可观的范围,面粉的价格降了面包的价格也许也会跟着降。

  未来房地产很难出现大涨的行情的,无论是大城市还是中小型城市,都要面临着清理库存的局面,早些年投资人群比例太高了,现在大城市的房屋空置率普遍都在15%左右,如果把这些房产都腾空出来,依旧是一个不可估计的数量。

  最近这几年,越来越多大企业的资金都出现了周转困难的局面,如恒大、融创、富力、世茂佳兆业,现在都在极力地去库存和融资金,中大型企业要在2023年9月份之前把负债降到目标范围内,2022年下半年,将会看到更多大力度促销的房子出现。

  2022年的房地产市场将会迎来新的变局,大城市整体的房价还是保持相对稳定的状态,小城市房价有可能出现有价无市,甚至是无人问津的局面。

  一边是降价潮,一边是无人问津,市场将会持续地坚持下去吗?我们拭目以待吧!返回搜狐,查看更多许达哲在常德调研:在实施“三高四新